La respuesta no es una obviedad técnica, pero la normativa sí marca límites claros que conviene tener presentes al negociar o redactar un contrato de arrendamiento.

El seguro de impago de alquiler no es obligatorio por ley

Antes de entrar en quién debe pagarlo, hay que recordar dos cosas fundamentales:

• La LAU no obliga a contratar un seguro de impago de alquiler. Es una garantía adicional que puede pactarse, al igual que un aval bancario o depósitos adicionales a la fianza.

• Su función principal es proteger al propietario frente a impagos de rentas, con coberturas que van desde la indemnización por alquileres no pagados hasta defensa jurídica y compensación por daños.

¿Qué dice la LAU sobre las garantías adicionales? El artículo 36.5 es clave

La reforma de la LAU de 2019 introdujo el artículo 36.5, que regula las garantías adicionales a la fianza en metálico.
Aunque la ley no especifica expresamente quién debe pagar el seguro, sí limita cuánto puede suponer para el inquilino cuando éste asume ese coste:

• Las partes pueden pactar cualquier garantía adicional, incluido un seguro de impago.

• Si el inquilino paga ese seguro, el coste no puede exceder del equivalente a dos mensualidades de renta en contratos de hasta 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica).

Ese tope de dos mensualidades es independiente de la fianza legal, que en vivienda es siempre una mensualidad de renta en metálico.

¿Quién paga el seguro de alquiler en la práctica?

La realidad del mercado y la interpretación legal confluyen en estos puntos:

Lo normal es que el propietario contrate y pague el seguro.
El seguro de impago tiene como beneficiario principal al propietario: es él quien recibe las indemnizaciones por rentas no pagadas y quien debe garantizar la solvencia del arrendatario cuando lo contrata.

Pero puede pactarse que el inquilino asuma el coste, siempre dentro de los límites de la LAU (máximo dos mensualidades).

Algunas precisiones prácticas:

• Si el inquilino paga el seguro, ese pago se considera parte de las garantías adicionales y no puede superar el límite legal.

• Ese coste puede prorratearse a lo largo del contrato o abonarse al inicio, según lo pactado en el contrato.

• Aunque el inquilino asuma el coste, el tomador y beneficiario de la póliza suele seguir siendo el propietario. a

¿Por qué este tema genera controversia?

Porque, en la práctica, algunos actores del mercado han ido más allá del pacto razonable y han impuesto cláusulas problemáticas.
Un ejemplo reciente: el Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 sancionó con 3,6 millones de euros a la empresa Alquiler Seguro. La acusación fue que había incluido prácticas contrarias a los derechos de los consumidores, como exigir seguros de hogar o servicios no solicitados a inquilinos y otros costes que deberían corresponder al propietario.

Este caso es una advertencia clara de que no todo lo que se incluye en un contrato es legalmente aceptable si se usan cláusulas abusivas o se trasladan al inquilino gastos que no pueden pactarse libremente.

Consejos para mediadores y propietarios

Si estás redactando un contrato o asesorando a un propietario:

1. Define claramente en el contrato qué seguro se contrata, qué coberturas ofrece y quién paga la prima.
2. Verifica que no exceda las dos mensualidades de renta si decide repercutirse al inquilino.
3. Considera si el seguro de impago puede sustituir avales o depósitos adicionales, lo que puede facilitar el acceso al alquiler a ciertos perfiles.
4. Evita cláusulas abusivas: además de ser nulas, pueden exponer a sanciones administrativas y litigios costosos.

¿Quién paga el seguro de alquiler?

• La ley no obliga a contratarlo.
• Lo habitual es que lo pague el propietario.
• Puede pactarse que lo pague el inquilino, pero solo dentro de los límites del artículo 36.5 de la LAU (máximo dos mensualidades de renta).
• Cualquier exceso o abuso puede ser nulo y puede generar sanciones.