Después de más de dos años de negociaciones, la nueva Ley de Vivienda se ha convertido en una realidad en España. El jueves 27 de abril, el Congreso de los Diputados aprobó la Ley por el Derecho a la Vivienda.
El gobierno llegó a un acuerdo con ERC y Bildu desbloqueando los votos necesarios para sacar adelante el proyecto de ley. Mientras que el gobierno ve esto como un paso hacia la mejora del acceso a viviendas asequibles, ha habido desacuerdo por parte de entidades del sector privado, incluyendo empresas, portales y analistas inmobiliarios, quienes argumentan que los controles de precios de la ley pueden llevar a una contracción de la oferta de viviendas y, en consecuencia, a un aumento de los precios.
Explorando los cambios propuestos:
La nueva ley de vivienda introduce varios cambios significativos, incorpora un límite a los incrementos de alquileres que están en vigor, establece controles de alquiler en zonas con alta demanda, establece la obligación de que sea el propietario quien asuma los gastos de la inmobiliaria, proporciona incentivos fiscales para propietarios, penaliza los pisos vacíos y exige un mínimo del 30% de viviendas de alquiler social en promociones.
Principales cambios en comparación con la ley anterior:
Bajo la nueva ley, los alquileres no pueden aumentar más de un 2% este año como medida extraordinaria y un máximo del 3% el próximo año. Además, se establecerá un índice para limitar futuros aumentos de alquiler a partir de 2025. Anteriormente, los aumentos de alquiler estaban directamente vinculados a los cambios en el índice de precios al consumidor (IPC), lo que suponía el riesgo de fuertes incrementos de alquileres.
Por otra parte, actualmente son los inquilinos quienes deben asumir los gastos de la inmobiliaria. Sin embargo, la nueva ley establece que será el propietario quien deberá pagar tanto los gastos como los honorarios inmobiliarios, lo cual puede afectar a la oferta.
También se exigirán una serie de trámites antes de proceder al desalojo de familias vulnerables, como la comunicación precisa del día y la hora en que se llevará a cabo el desalojo.
Además, se implementará un sistema de arbitraje que fomente el acuerdo entre arrendador y arrendatario. En caso de no haber consenso, se concederá el tiempo necesario para que los servicios sociales puedan ofrecer soluciones habitacionales.
¿A quién afecta principalmente?
Se realizarán distinciones entre grandes y pequeños propietarios: A partir de ahora, un gran propietario es aquel que posee 5 o más viviendas en propiedad en zonas tensionadas (anteriormente se consideraba a aquellos con más de 10 pisos en propiedad).
Para ellos, el precio al que deseen alquilar sus viviendas estará sujeto a la aplicación de un índice de contención de precios, que aún está por definir.
Los pequeños propietarios serán aquellos que tengan menos de 5 viviendas en propiedad y deberán congelar el alquiler utilizando como referencia el precio del último contrato vigente.
En resumen, los precios de los nuevos contratos de alquiler, tanto para grandes como para pequeños propietarios, estarán regulados. Esta medida no se aplicará en zonas no declaradas como tensionadas.
¿Qué beneficios puede traer al propietario de una vivienda en alquiler?
La ley contempla un sistema de bonificación fiscal en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) para aquellos propietarios que tengan viviendas en alquiler en zonas tensionadas.
Actualmente, los propietarios pueden deducirse en el IRPF el 60% de los ingresos netos recibidos. Con la nueva ley, esta deducción se reduciría al 50%, pero con la posibilidad de aumentar en casos específicos:
Deducción del 90% si se reduce el precio del alquiler al menos un 5% y si se trata de una vivienda en una zona tensionada.
Deducción del 70% si se alquila a jóvenes entre 18 y 35 años o si se destina la vivienda al alquiler social. También se beneficiarían de esta deducción los propietarios que pongan en alquiler viviendas que anteriormente no estaban en el mercado en zonas tensionadas.
Deducción del 60% para aquellos que alquilen una vivienda rehabilitada en los últimos 3 años o si alquilan a un precio limitado (vivienda protegida).
¿Se aplicará en todas las comunidades autónomas?
La nueva ley se aplicará en todas las comunidades autónomas pero existen especificidades como la declaración de áreas tensionadas en relación con la fuerte presión de los precios del alquiler, que solo se establecerán en aquellas comunidades o municipios que lo soliciten y puedan demostrarlo.
Para poder catalogar una zona como tensionada se deben cumplir alguna de las siguientes condiciones: que el pago del alquiler represente una gran carga económica para los inquilinos, es decir, más del 30% de los ingresos de los hogares de la zona, o que los precios de los pisos hayan aumentado más de 3 puntos porcentuales por encima del IPC en los últimos años.
Con estos requisitos, cada comunidad autónoma deberá presentar ante el Ministerio un documento que justifique el estado de presión en el alquiler. La condición de área tensionada se mantendrá durante tres años, según indican fuentes del gobierno.
¿Supone algún riesgo la nueva ley de vivienda?
Algunas empresas privadas denuncian que esta nueva ley afecta también a otros derechos fundamentales, como el de la propiedad privada.
La principal crítica del sector privado se basa en la inseguridad jurídica que puede generar la nueva ley ya que muchos propietarios podrían optar por retirar sus viviendas del mercado. Si hay menos viviendas disponibles, la oferta disminuirá, lo que llevará a un aumento de los precios debido a la alta demanda y, nuevamente, encarecerá los alquileres.
1 commentEn caso de que el propietario incumpla el control de precios en zonas tensionadas puede enfrentar multas de hasta 90.000 euros.
